Aménager un nouveau quartier dans sa commune

Définir la stratégie communale

La qualité de l’intégration de toute nouvelle urbanisation dans une commune tient à plusieurs facteurs, parmi lesquels son anticipation dans une stratégie globale à l’échelle de toute la commune. Mal anticipé, l’accueil de nouveaux logements et de ses habitants peut mettre en difficulté la capacité des équipements à la charge de la collectivité, ou encore impacter négativement l’image et le fonctionnement de la commune.

Des précautions s’imposent donc : besoins du territoire, capacités de réemploi du bâti existant, état des réseaux, localisation des équipements, potentiels de valorisation des espaces non bâtis, qualité du réseau de chemins piéton… Autant de questions qui conditionnent la création ou non d’un nouveau quartier, ainsi que les conditions de cette création.

A l’heure où nous devons être économes en foncier cependant, il s’agit de ne pas systématiser la création de nouveaux quartiers, mais de le combiner avec d’autres modes d’aménagement, tels la densification de parcelles stratégiques et la requalification des espaces publics.

Des principes à intégrer pour la composition du futur quartier

Parmi les facteurs à anticiper pour l’aménagement d’un nouveau quartier, celui de sa composition interne est primordial. Il ne s’agit pas seulement de créer une voie bordée de terrains à bâtir, mais aussi d’intégrer les enjeux écologiques et énergétiques auxquels l’aménagement doit aujourd’hui répondre, en adaptant tout simplement les aménagements à leurs usages : une voie double-sens avec bordure et trottoir de chaque côté est-elle toujours nécessaire ?

Un des premiers principes à privilégier consiste à diversifier les tailles de parcelles et formes d’habitat : jeunes travailleurs, familles, parents isolés, personnes âgées… nous avons tous des besoins différents, auxquels un habitat uniforme ne peut répondre. L’implantation du bâti mérite aussi une attention particulière, car elle assure l’intimité des usages familiaux, et favorise une bonne adaptation aux conditions climatiques. Ces deux principes ont notamment guidé une partie des recommandations faites par le CAUE27 à la commune de Saint-Ouen-du-Tilleul, qui s’interrogeait sur la composition d’un futur lotissement communal.

Un autre principe majeur repose sur la mutualisation des usages dans l’espace public. Un grand parking central peut desservir plusieurs équipements publics, une lisière agricole peut devenir un espace de promenade, un ouvrage de gestion des eaux pluviales peut être un espace de jeu pour les enfants… autant de foncier économisé et d’usages supplémentaires pour les habitants.

Le PLU(I), un outil de planification incontournable

Pour le CAUE27, l’outil le plus efficace à la disposition des collectivités pour anticiper toutes ces questions est le Plan local d’urbanisme, éventuellement intercommunal (PLUI). A la fois outil de planification, de maîtrise foncière et même d’aménagement opérationnel, le PLU(I) permet d’anticiper dans de bonnes conditions l’intégration de nouvelles constructions dans les secteurs déjà urbanisés ou à urbaniser. Le CAUE27 anime une formation sous forme de jeu de rôles qui permet de se familiariser de manière très pédagogique sur ces enjeux.

Dans les secteurs aux marchés fonciers et immobiliers attractifs, qui intéressent lotisseurs et/ou promoteurs, l’encadrement des conditions d’urbanisation par un PLU(I) est d’autant plus indispensable. Lors d’un conseil sur la restructuration du secteur scolaire de La Saussaye, le CAUE27 a ainsi repéré que les zones à urbaniser communales n’étaient pas suffisamment maîtrisées, et a réfléchi avec les élus à un meilleur échelonnement du rythme d’urbanisation ainsi qu’à un meilleur encadrement de leur composition.